车库能卖给小区业主之外的人吗

“小区内的车库能卖给小区之外的人吗？”近日，有读者拨打本报热线电话，称其所在小区的开发商正在出售小区的车库，而有的购买者并非该小区业主，怀疑开发商的做法不合法。

针对这一问题，记者咨询了齐心律师事务所律师刘征，他表示，根据物权法第七十四条规定，建筑物区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。所以，判断开发商出售车库的行为是否合法，要区分两种情况分别对待。

一种情况是出售规划内的车库是否合法的问题。开发商出售的车库如果属于小区规划用于停放汽车的车库，且在房屋买卖合同中双方明确约定车库可以出售，那么该开发商出售车库的行为就是合法的。如果双方对车库的出售没有约定或约定不明，则又可分两种情况处理，如果车库在规划中已纳入到业主购房的公摊面积中，业主在购房时交付了相应公摊款项，那么该车库就应当作为共有建筑，属于业主共同所有，开发商无权出售。如果车库在规划中没有纳入到业主购房的公摊面积中，车库的建造资金全部由开发商支付，建成后也没有通过任何形式转由业主负担，那么该车库的所有权就属于开发商，开发商自然也就有权出售。

另一种情况是出售非规划用于停放汽车的车位、车库是否合法的问题。该类车位、车库不符合规划要求，一般均是挤占了业主的公共空间建造或者把业主的公共用房改为车库。根据物权法第七十四条第三款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规定，该类车位、车库应属于业主共用，开发商无权对小区之外的人员出售。

关于购买车库的主体资格问题。规划用于停放汽车的车位、车库，开发商和业主可以约定出售、附赠或者出租，但无论以何种方式处分，都应当首先满足本小区业主的需要，即本小区业主享有优先权。由于住宅小区的停车位具有规划性和专用性，因此，开发商无权因小区业主暂无购买力或不需购买而擅自将多余车位对外出售。开发商向非业主出售车位、车库，须经业主大会同意，否则就属于违法行为，应由房地产主管部门处以罚款，给业主造成损失的，还应依法承担赔偿责任。

（本报记者 刘宏飞）